Tout ce que vous devez savoir sur le financement de la construction

Pour de nombreuses personnes, l’achat d’un bien immobilier est la plus grosse dépense de leur vie. Il est donc d’autant plus important de bien planifier le financement de la construction. Découvrez ici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet !

Pour acheter ou construire une maison, vous avez besoin d’un financement immobilier. Celui-ci est également connu sous le nom de financement de la construction, même s’il ne s’agit pas du tout d’une construction. Tous les acheteurs qui ne disposent pas de l’intégralité du prix de la maison ou de l’appartement ont besoin d’un crédit de construction.

Les banques, mais aussi les assureurs et les institutions privées, accordent un financement de construction. Celui-ci se compose de la somme dont vous avez besoin pour acheter la maison. La règle générale suivante s’applique :

Montant du financement de la construction = prix d’achat + frais annexes d’achat – fonds propres.

Plus vos fonds propres sont élevés, plus le crédit de construction est faible. Cela se traduit par des taux d’intérêt plus bas et de meilleures offres pour la fixation des taux, car la banque prend moins de risques. Même avec peu ou pas de fonds propres, il est possible d’acheter une maison ou un appartement. Il est toutefois recommandé de pouvoir couvrir soi-même entre 10 et 20 % des frais d’achat et des frais annexes.

La mensualité de financement vous permet de rembourser le financement immobilier sur un certain nombre d’années. Il faut souvent compter entre 20 et 30 ans. Chaque mois, vous payez l’amortissement, c’est-à-dire le remboursement de l’argent emprunté à la banque, ainsi que les intérêts. Les intérêts sont une sorte de frais de prêt. Leur montant dépend du marché des taux d’intérêt actuel.

Avant d’acheter un bien immobilier, vous devez décider du type de financement de la construction qui vous convient. En Allemagne, les prêts à annuités sont très répandus. Vous remboursez chaque mois un taux d’amortissement fixe, de sorte que la dette restante diminue chaque mois. Le paiement des intérêts est basé sur le montant du prêt restant dû et diminue donc chaque mois. Le rapport entre le remboursement et les intérêts change, mais la mensualité reste inchangée.

Ce sont des options supplémentaires pour le financement de la construction :

• Prêt à remboursement intégral : Ce prêt à annuités est entièrement remboursé pendant la période de fixation des intérêts. Vous bénéficiez ainsi d’une prévisibilité maximale, mais devez vous attendre à des coûts globalement un peu plus élevés.
• Contrat d’épargne-logement : les contrats d’épargne-logement sont généralement conclus jeunes. Il s’agit d’une combinaison d’un contrat d’épargne et d’un contrat de prêt dont les intérêts sont fixés dès la conclusion du contrat. Il se peut toutefois que vous deviez attendre longtemps avant de pouvoir bénéficier d’une date d’attribution.
• Le prêt Riester : Pour cette variante, il existe des aides et des allocations intéressantes ainsi que la possibilité d’un remboursement rapide. Dans l’ensemble, on trouve plutôt peu de prestataires.
• Prêt à terme (forward) : Vous pouvez conclure ce financement de suivi jusqu’à 5 ans avant la fin de la fixation des taux de l’ancien crédit, afin de vous assurer de bons taux d’intérêt à l’avenir. Ce faisant, vous devez déjà vous engager.

Conseil 1 : lorsque vous comparez les taux de financement de la construction, le taux d’intérêt effectif est particulièrement important. Celui-ci comprend tous les frais annexes du crédit et constitue donc une base de calcul fiable.

Conseil 2 : dans votre contrat de financement de la construction, vous devriez également convenir de remboursements exceptionnels. En effet, si vous recevez un bonus ou un héritage, vous pouvez rembourser le crédit immobilier plus rapidement. Cela ne profite pas aux banques, c’est pourquoi elles conviennent souvent d’une indemnité de remboursement anticipé. Un amortissement exceptionnel permet ici d’aménager un peu plus de liberté.

Pour votre crédit, les taux d’intérêt sont particulièrement importants en ce qui concerne la prévisibilité du remboursement. Avec un taux fixe long de plus de 15 ans, vous savez par exemple que vous paierez le même montant chaque mois. C’est justement dans les périodes où les taux d’intérêt remontent qu’il est judicieux de se prémunir à ce niveau.

Une longue période de fixation des taux est judicieuse lorsque les taux d’intérêt sont avantageux sur le marché. Il faut également savoir que les taux d’intérêt peuvent être négociés à la banque. Si l’on dispose de beaucoup de fonds propres, d’une fiche de crédit irréprochable et d’un revenu net suffisant pour le ménage, on peut négocier des taux plus bas.

Si le taux d’intérêt est élevé, il vaut la peine d’envisager un taux fixe plus court. Dans ce cas, vous négocieriez à nouveau avec la banque au bout de 5 ou 10 ans en ce qui concerne les conditions du financement de suivi. Avec un peu de chance, les taux d’intérêt baisseront à nouveau et vous obtiendrez une meilleure offre lors du prochain financement.

En général, le taux d’intérêt d’un financement de construction est un taux fixe qui ne change pas pendant la période de fixation du taux. Mais un taux d’intérêt flexible est également envisageable. Celui-ci dépend des conditions du marché, ce qui vous permet de faire des économies à long terme. Il convient toutefois de bien calculer et de se faire conseiller par un professionnel sur les taux d’intérêt de construction.

En Allemagne, le financement de la construction est notamment encouragé par la banque publique KfW. Celle-ci aide les acheteurs à payer les intérêts de construction et les remboursements. Un crédit KfW avantageux entre également souvent en ligne de compte pour des mesures de modernisation et d’économie d’énergie.

Le principal avantage de cette aide est le faible taux d’intérêt. De plus, il existe parfois des subventions de remboursement, notamment pour les bâtiments à haute efficacité énergétique. Tant que le bien immobilier répond à certaines exigences et que vous ne commencez pas la construction avant d’avoir obtenu le crédit, vous êtes un bon candidat. Notez toutefois que la fixation des taux d’intérêt n’est généralement que de 10 ans. Ensuite, vous devez conclure un financement immobilier aux conditions habituelles du marché. Les remboursements exceptionnels sont ici généralement exclus.

Sur la page “Förderkompass”, vous trouverez également un aperçu des prêts immobiliers sans intérêt et à taux réduit ainsi que des subventions des Länder. L’Office fédéral de l’économie et du contrôle des exportations propose également des taux d’intérêt bas pour la construction et des modules d’aide attrayants. Attention toutefois aux conditions d’octroi, aux délais de traitement parfois longs et aux plafonds de revenus applicables.

Pour conclure le financement immobilier après des recherches approfondies, vous avez besoin de différents documents. Il s’agit notamment des documents suivants :

• les fiches de paie des trois derniers mois
• Avis d’imposition sur le revenu des dernières années (détermination des bénéfices pour les indépendants)
• formulaire d’auto-information de la banque
• Attestations de fonds propres
• Copie de la carte d’identité
• Preuve des dettes existantes
• Contrat d’achat ou projet de contrat
• Extrait du registre foncier de la maison à acheter
• Plans de construction et plans d’étage
• Calcul de la surface habitable et de la surface utile
• Plan de situation et plan de masse
• Photos du bien immobilier
• Attestation d’assurance du bâtiment
• Déclaration de division pour les appartements en copropriété
• Calculs de la construction et des coûts de construction pour les nouvelles constructions.

Prenez ensuite rendez-vous avec la banque qui vous a fait la meilleure offre pour le financement de la construction et les intérêts intercalaires. N’oubliez pas que vous êtes libre de négocier le contrat de crédit. Veillez également à ce que le contrat de crédit contienne des indications claires, notamment en ce qui concerne le taux, les remboursements exceptionnels et la fixation du taux d’intérêt.

Un plan de financement complet devrait déjà être à votre disposition avant la signature du contrat. Celui-ci contient des indications sur le montant à verser, qui devrait couvrir les frais d’achat ainsi que les frais annexes. Pour les frais annexes, comptez 15 à 20 % du prix d’achat lors de l’achat d’un bien immobilier. De nombreux acheteurs couvrent ce montant avec leurs fonds propres.

La charge mensuelle totale ainsi qu’un aperçu de la procédure à suivre jusqu’au désendettement sont également des documents importants. Pour chaque module de crédit, la banque devrait vous remettre la fiche d’information européenne correspondante. Celle-ci énumère les conditions de crédit selon un modèle uniforme, ce qui permet de les comparer facilement entre elles. Enfin, vous devez veiller à ce que tous les accords relatifs à votre financement immobilier individuel figurent dans le contrat.

Par ailleurs, l’Alliance pour un logement abordable (Bündnis Bezahlbarer Wohnraum) s’engage pour des prix de l’immobilier plus justes en Allemagne.