Les tours hybrides, c’est-à-dire des immeubles de grande hauteur avec différents types d’utilisation, semblent être la dernière tendance sur la scène immobilière, qui se propage désormais en Allemagne. Des projets comme l'”Upper West” à Berlin, qui réunira des espaces de restauration et de manifestations, des magasins, des bureaux et un hôtel, ou la tour encore sans nom avec des appartements, des bureaux et des espaces de restauration que l’investisseur Tishman Speyer prévoit de construire dans le quartier des banques de Francfort, sont peut-être les signes avant-coureurs d’un nouveau genre de bâtiments qui marqueront nos centres-villes à l’avenir.
L’idée d’empiler plusieurs fonctions en hauteur n’est pas nouvelle, du moins pas à l’échelle mondiale. Il suffit de se promener dans les centres-villes des métropoles internationales pour s’en faire une idée : À Hong Kong par exemple, la ville la plus densément peuplée du monde, il est tout à fait normal qu’un hôtel occupe, disons, les étages 12 à 17 d’une tour de trente étages. Si l’on veut aller manger au restaurant, il suffit de prendre l’ascenseur et de descendre de quelques étages. On partage l’ascenseur avec les autres habitants de l’immeuble, dont les appartements se trouvent généralement aux derniers étages. Et au rez-de-chaussée, on trouve des commerces de détail et des services, comme des pressings, des cuisines ou des boutiques de mode. Les tours hybrides se succèdent ainsi les unes après les autres.
En Allemagne aussi, le slogan “Urbanité par densification”, utilisé aujourd’hui tant par les urbanistes que par les investisseurs, n’est pas nouveau. Dans les années 1950 et 1960 déjà, on a érigé en maints endroits des lotissements d’immeubles à la périphérie des villes afin d’atténuer la pénurie de logements. Habiter, travailler, commercer et se divertir dans un espace restreint, tel était le plan. Mais le concept a échoué ; au lieu de “nouvelles villes”, de nombreux points chauds sociaux sont apparus, comme on peut le voir à Cologne-Chorweiler, le plus grand lotissement en préfabriqué de Rhénanie-du-Nord-Westphalie : les tours d’habitation se dégradent et présentent un immense retard de rénovation. Ceux qui peuvent se le permettre déménagent.
Mais cette fois, tout devrait être différent. Car les investisseurs placent leurs immeubles et leurs tours d’habitation au centre-ville. Ils n’osent pas s’attaquer aux sites B et aux périphéries, car le risque de ne pas pouvoir commercialiser correctement les bâtiments est trop élevé. L’Upper West berlinois, un projet de 250 millions d’euros de Strabag Real Estate, se vante de sa situation centrale sur le Kurfürstendamm. Au printemps 2017, la tour conçue par Christoph Langhof et KSP Jürgen Engel Architekten devrait être prête à être occupée – avec ses 118 mètres, c’est l’un des plus hauts bâtiments de la capitale.
A Francfort, le développeur de projets Tishman Speyer, bien connu pour ses investissements spéculatifs, planifie actuellement une tour qui réunira habitations et bureaux au cœur du quartier des banques. Tishman Speyer s’est imposé dans le cadre d’une procédure d’appel d’offres internationale pour le terrain de la Grosse Gallusstraße, où se trouvait autrefois le siège de la vénérable banque Metzler, avec un concept qui, selon les experts du secteur, est jusqu’à présent unique en Allemagne : les étages inférieurs de la tour conçue par le Bjarke Ingels Group (BIG) devraient être occupés par des restaurants et des cafés, suivis par des étages de bureaux, et à partir de 67 mètres de hauteur, des appartements à louer sont prévus sur huit étages. Les étages d’habitation légèrement décalés confèrent à la tour une courbure caractéristique. À partir d’environ 94 mètres de hauteur, la tour se termine à nouveau par des bureaux. Elle devrait être prête à être occupée d’ici 2018. Selon les indications de Tishman Speyer, il n’y a pas encore eu de prélocation.
La ville de Francfort se réjouit que Tishman Speyer et BIG apportent une tendance mondiale en Allemagne. Les urbanistes espèrent que la tour hybride animera le quartier des banques, même après les heures de bureau. Mais Tishman Speyer ne se fait pas tout à fait volontairement le précurseur d’un nouveau centre-ville : la ville de Francfort avait en effet clairement fait savoir qu’elle envisageait pour ce site une affectation résidentielle.
En effet, aussi souhaitables que soient les tours hybrides dans les centres-villes du point de vue des urbanistes, elles représentent une opération tout à fait risquée pour les promoteurs et les investisseurs. Si l’on veut que les bureaux et les appartements soient attractifs pour les futurs locataires, il faut qu’ils soient situés le plus au centre possible, ce qui implique toutefois des coûts fonciers élevés. De plus, l’utilisation mixte nécessite une planification plus compliquée et donc plus coûteuse que celle d’une simple tour de bureaux.
Les tours hybrides resteront donc pour l’instant l’apanage d’investisseurs audacieux. Mais si ces derniers réussissent leurs projets, d’autres, plus conscients des risques, suivront. Et nos centres-villes changeront de visage.