Il n’y a pas si longtemps, les investisseurs disaient que les “bâtiments verts” n’étaient qu’un coup de marketing. Les bâtiments à haute efficacité énergétique sont plus chers que les bâtiments traditionnels et le surcoût ne vaut la peine d’être payé que si l’on peut le répercuter sur les utilisateurs sous forme de loyers plus élevés, disaient-ils. Comme ce n’est pas toujours possible, les investisseurs se sont longtemps détournés de la construction durable, ne serait-ce que pour des raisons de rendement.
C’est du passé. En quelques années seulement, le marché s’est complètement retourné, les investissements verts croissent désormais plus rapidement que le marché global. Selon une étude de la société immobilière BNP Paribas Real Estate, les investissements dans les bâtiments verts n’ont jamais été aussi importants qu’en 2014. Sur les quelque 27,9 milliards d’euros investis l’an dernier dans des objets commerciaux individuels en Allemagne, près de 5,3 milliards l’ont été dans des bâtiments certifiés. Près d’un euro sur cinq a donc été investi dans des immeubles durables. En 2008, lorsque des bâtiments inscrits pour la première fois à la certification ont été vendus, la part était encore d’un peu plus de cinq pour cent.
Plusieurs raisons expliquent pourquoi le secteur immobilier se découvre peu à peu une conscience verte. Certains groupes d’investisseurs sont soumis à des obligations légales et à des réglementations et doivent donc choisir leurs investissements avec un soin particulier. Selon BNP Paribas Real Estate, les fonds immobiliers ouverts ont par exemple consacré en 2014 près de la moitié de leur capital investi à l’immobilier durable. Les compagnies d’assurance et les fonds souverains ont investi de manière similaire, avec respectivement 37 et 35 % d’investissements dans des biens verts. Les agents immobiliers signalent en outre que les locataires de biens immobiliers commerciaux demandent de plus en plus souvent des biens certifiés. Toutes les grandes entreprises respectent aujourd’hui un code de gouvernance d’entreprise ou d’autres lignes directrices de bonne gestion, et celles-ci contiennent souvent des directives environnementales. Ainsi, on n’achète pas seulement du papier recyclé pour l’imprimante de bureau, mais on loue aussi un bâtiment d’entreprise efficace sur le plan énergétique. Un expert du marché prédit que cette tendance va s’accentuer dans les années à venir. Selon lui, c’est surtout la fameuse génération Y qui attache de l’importance à la protection de l’environnement et au développement durable. Et leurs représentants accèdent peu à peu à des postes dans les entreprises, où ils décident de l’achat ou de la location de biens immobiliers.
Les grands investisseurs et gestionnaires d’actifs réagissent déjà à la demande croissante : alors qu’au début, les labels de durabilité, notamment DGNB, n’étaient attribués pratiquement qu’aux nouveaux bâtiments, de plus en plus de bâtiments existants sont actuellement rééquipés – dans l’espoir d’augmenter les chances de commercialisation et de relocation des biens plus anciens. En 2014, les bâtiments existants représentaient un peu plus de 30 % des bâtiments nouvellement certifiés.
Y aura-t-il un jour uniquement des bâtiments verts ? Les observateurs du secteur répondent à cette question par un oui catégorique. Dans les grandes villes, il n’y a déjà plus guère d’immeubles neufs construits sans certificat. Les “Big Seven” du marché immobilier allemand – Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne, Munich et Stuttgart – représentent à elles seules une part de marché de plus de 80 pour cent. Le leader est Munich, où plus d’un milliard d’euros ont été investis l’année dernière dans des bâtiments certifiés, comme par exemple dans le centre commercial “Mona” certifié Leed Gold. Les investissements durables ne seront donc plus l’exception à l’avenir, mais la règle.