Nouvelle étude du Difu sur la politique foncière et la mobilisation des terrains à bâtir

Avec l’étude “Praxis der kommunalen Baulandmobilisierung und Bodenpolitik” (Pratique de la mobilisation des terrains à bâtir et de la politique foncière communales), l’Institut allemand d’urbanisme (Difu) a examiné comment les communes utilisent les instruments du droit de la construction et de la politique foncière, par exemple pour faire face à la pénurie de logements. L’étude se base sur une enquête communale représentative et sur les résultats de seize villes d’études de cas. Il s’agit notamment de savoir si les terrains à bâtir sont rares ou combien de communes vendent encore des surfaces à des prix élevés. Vous trouverez ici les réponses de l’étude à ces questions et à d’autres.

Dans de nombreux endroits, les marchés sont tendus et la demande de logements abordables est élevée. Alors, comment les villes mobilisent-elles des terrains à bâtir ? Il faut tout d’abord une politique foncière communale active. La nouvelle étude du Difu, soutenue par l’Institut fédéral pour la recherche sur la construction, la ville et l’espace (BBSR), a permis de combler des lacunes dans les connaissances. Jusqu’à présent, il n’existait en effet aucune vue d’ensemble actualisée à l’échelle nationale sur l’application des instruments de politique foncière et de droit de la construction dans les communes. La combinaison de données empiriques et de rapports issus de la pratique d’application locale permet désormais de jeter un coup d’œil en coulisses – dans la “salle des machines” de la planification, à partir de laquelle la construction de nouveaux logements est générée.

L’étude du Difu montre que les communes utilisent de plus en plus d’instruments issus de l’urbanisme et de la politique foncière. Ainsi, la majorité des communes utilisent la politique foncière communale comme instrument de développement urbain et de construction de logements. Pour ce faire, elles achètent souvent des surfaces dans le cadre d’une opération d’acquisition intermédiaire ou exploitent une réserve foncière à long terme. Elles attribuent souvent leurs propres terrains communaux selon des directives et des concepts qualitatifs. Plus de quarante pour cent des communes présentent une stratégie ou une décision en matière de terrains à bâtir, par exemple le “modèle coopératif de terrains à bâtir”. Il s’agit d’une réglementation contraignante pour la création de droits à bâtir sur des terrains privés.

Selon les communes, la construction de logements se fait principalement dans le cadre du développement interne. Dans ce contexte, les villes doivent faire des efforts considérables pour générer des droits à bâtir. Voici un exemple : entre 2016 et 2020, 282 communes ont adopté 2 674 plans d’urbanisme, créant ainsi des droits à construire pour 180 250 logements. En 2020, 1 990 plans d’urbanisme étaient en cours de procédure dans 266 communes. Ainsi, des droits de construction ont été créés pour 183 680 logements. Ces résultats témoignent d’une extension des activités des communes en matière de développement de terrains à bâtir.

La multiplication des instruments d’urbanisme illustre la nécessité pour les villes d’agir. Les communes sont favorables à une adaptation des instruments. Elles n’estiment toutefois pas nécessaire de les renouveler en profondeur.

Une divergence se retrouve dans l’aspect financier. Certaines communes peuvent financer activement le développement de terrains à bâtir en raison de bonnes conditions économiques. D’autres ne disposent pas des conditions financières nécessaires. Le manque de personnel pour le développement des terrains à bâtir pose également problème. Les communes souhaitent donc des budgets communaux mieux dotés et un soutien plus important de la part de l’État fédéral et des Länder. Il serait important d’obtenir un soutien financier pour l’achat de terrains, y compris pour les acquisitions intermédiaires. Il serait également utile de créer des conditions cadres encourageantes pour la mobilisation de terrains à bâtir non construits.

Outre des logements abordables, les villes ont besoin de possibilités d’implantation pour les commerces, les crèches et les écoles ainsi que d’espaces libres. Pour cela, il faut du foncier disponible.

“L’étude montre que de nombreuses villes ont déjà commencé à gagner ou à récupérer des options d’aménagement pour l’avenir de leur commune grâce à une politique foncière active”, explique Ricarda Pätzold, chef de projet au Difu. “Cette tâche exigeante nécessite du souffle, de la constance politique, des marges de manœuvre financières, un soutien instrumental, des compétences personnelles et, enfin, des maîtres d’ouvrage innovants”.

Vous trouverez l’étude complète de la DiFu ici.

Certains des aspects abordés dans l’étude se recoupent avec le thème de l’urbanisme. Tout ce que vous devez savoir sur cette dernière est à lire ici.