Des locataires allemands financent des propriétaires italiens ?
En comparaison internationale, l’Allemagne compte particulièrement peu de propriétaires de logements. L’économiste et journaliste économique Daniel Schönwitz met en lumière ce que cela signifie pour le fossé entre les riches et les pauvres, pourquoi le thème de la propriété du logement est désormais au centre de l’attention et comment les différents taux de propriétaires marquent les marchés immobiliers.
Le pays des poètes et des penseurs est avant tout celui des locataires : Seuls 47 % environ des Allemands vivent dans leurs propres murs. C’est un chiffre extrêmement bas pour un pays industrialisé. Ainsi, aux États-Unis et en France, le taux de propriétaires dépasse les 60 pour cent, et en Italie et en Espagne, il dépasse même les 70 pour cent.
Le taux élevé de locataires est une bombe à retardement pour la société, notamment en ce qui concerne le fossé entre les riches et les pauvres. Le plafonnement des loyers à Berlin en serait un exemple. Il existe un “lien étroit entre le taux de propriété du logement et l’inégalité de la fortune”, peut-on lire dans une étude récente de la Bundesbank. En Allemagne, les fortunes seraient donc plus inégalement réparties qu’en France, en Italie et en Espagne.
C’est particulièrement évident si l’on considère le “patrimoine médian”, c’est-à-dire la valeur qui représente le milieu de la société (une moitié a plus, l’autre moins) : Elle est d’environ 35.000 dollars en Allemagne, contre 92.000 en Italie.
Pour le dire de manière plus pointue : L’Italie est pauvre, mais pas les Italiens. Et l’Allemagne est riche, mais pas les Allemands.
Cette différence a été mise sur le devant de la scène suite à la pandémie de Corona. Ainsi, les sceptiques de l’UE critiquent, au regard du “fonds de reconstruction” prévu, le fait que les locataires allemands financent indirectement les propriétaires italiens. Les pays du Sud devraient d’abord faire payer leurs citoyens fortunés avant de demander de l’aide aux contribuables d’Europe centrale et septentrionale, tel est le message.
Ceux qui argumentent de la sorte ignorent toutefois que des augmentations d’impôts sur un large front seraient dévastatrices dans cette situation. Car l’argent manquerait à tous les coins de rue : Les entrepreneurs auraient moins de liquidités pour stabiliser leurs entreprises, les consommateurs pourraient moins consommer. La conséquence serait très probablement une grave récession dans le sud de l’Europe.
La solidarité avec les pays particulièrement touchés par la pandémie est donc le mot d’ordre du moment. D’autant plus qu’un soutien est également dans l’intérêt des pays donateurs : tant que l’Italie et l’Espagne seront dans le besoin, le commerce intérieur de l’UE ne sera pas florissant – avec de graves conséquences pour les autres Etats membres et notamment pour l’économie allemande orientée vers l’exportation.
A moyen terme, le modèle “citoyens riches, Etat pauvre” de l’Europe du Sud sera soumis à une pression accrue. Ainsi, l’Italie pourrait, une fois la crise terminée, durcir ses règles généreuses en matière d’impôt sur les successions afin de remplir à nouveau les caisses de l’État.
Pourquoi nous avons besoin d’incitations à la constitution de patrimoine
Dans le même temps, je suis convaincu que le modèle allemand “État riche, citoyens pauvres” n’est pas non plus viable à long terme. En effet, à l’heure où les loyers augmentent, la peur de la pauvreté des personnes âgées grandit, ce qui exacerbe les tensions sociales et donne de l’élan aux populistes de tous bords.
Heureusement, la nécessité d’incitations supplémentaires à la constitution d’un patrimoine, notamment en ce qui concerne la propriété du logement, est largement reconnue. Dans quelques mois déjà, les frais de courtage pour les acheteurs de biens immobiliers devraient baisser ; d’autres propositions sont sur la table, comme la réduction des impôts sur les mutations foncières pour les familles.
Associées à des taux d’intérêt toujours bas, ces mesures devraient accélérer la hausse du taux de propriétaires. L’Allemagne pourrait donc atteindre la barre des 50 % plus tôt qu’à la fin de la décennie (comme on le prévoyait jusqu’à présent). Et n’oublions pas que , selon Corona, de nombreuses personnes souhaitent des logements plus grands – et on les achète plutôt que de les louer.
Cet effet renforcera la demande de logements dans notre pays. Il est donc plus probable que la tendance à la hausse sur le marché de l’immobilier résidentiel se poursuive après une pause Corona. En revanche, dans les pays où le taux de propriétaires est élevé, c’est le contraire qui risque de se produire, notamment en cas de récession grave : de nombreux propriétaires seraient contraints de vendre des logements. Et l’offre augmenterait alors probablement plus que la demande, car le réservoir d’acheteurs potentiels est plus petit.
Celui qui veut évaluer l’évolution à long terme des marchés immobiliers devrait donc prêter une attention particulière au taux de propriétaires.
Daniel Schönwitz est journaliste économique, chroniqueur et formateur en médias. Cet économiste vit avec sa famille à Düsseldorf. Suivez-le sur Twitter.