Des vitrines voilées, des portes barricadées et des façades qui s’effritent silencieusement. Si l’on cherche un symbole de déclin économique, ce pourrait être un grand magasin abandonné. Il n’y a rien de plus désolant qu’un grand magasin où personne ne veut plus faire ses courses.
Nous sommes au milieu d’un processus de disparition des grands magasins : Cela a commencé il y a de nombreuses années avec le déclin de chaînes traditionnelles telles que Hertie et Horten, suivies en 2009 par Karstadt. Là où les grands magasins n’existent plus, des centres-villes et des centres de quartiers entiers se désertifient. En effet, lors de leur expansion pendant les années de consommation du miracle économique, les groupes de grands magasins se sont assurés des emplacements centraux dans les meilleurs endroits. Les grands magasins ne sont pas seulement des temples de la consommation, mais aussi ce que l’on appelle des générateurs de fréquentation : ils attirent les clients, ce dont profitent également les commerces environnants.
Mais la grande époque des grands magasins est révolue depuis longtemps. Entre 1990 et 2012, leur nombre a diminué d’un tiers selon une étude du Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) de 330. Les magasins ont surtout été fermés dans les villes de moins de 100.000 habitants, dans les régions à forte densité de surface et dans les sites éloignés des emplacements de premier choix. Les experts s’attendent à de nouvelles fermetures. Mais que faire des grands immeubles vides ? Les bâtiments appartiennent souvent à des particuliers qui regrettent souvent encore le bon vieux temps et surestiment la valeur de leurs biens. En revanche, les investisseurs n’étaient récemment que rarement intéressés par l’achat à prix d’or d’un grand magasin vide dans une région où la demande est faible. De plus, la reconversion d’un grand magasin est difficile, ne serait-ce qu’en raison de la taille et de la profondeur du bâtiment.
Les grands magasins deviennent des quartiers mixtes
Ces derniers temps, quelques projets de reconversion ont toutefois fait les gros titres. Fin août, une solution a été trouvée pour le grand magasin Kaufhof de Mülheim an der Ruhr, vide depuis cinq ans : Fortress Immobilien AG, GRS Beteiligungen et Mülheimer Wohnungsbau eG reprennent ensemble le site du Kaufhof de la Schlossstraße et y construisent le nouveau “StadtQuartier Schlossstraße”. Le planificateur et le gestionnaire de projet est la société AIP Planungs GmbH de Düsseldorf. D’ici 2018, un mélange de commerce, de gastronomie, d’hôtel, de fitness, d’habitat, de travail et également de parking devrait voir le jour sur plus de 30.000 mètres carrés.
Les maîtres d’ouvrage prévoient de grandes interventions dans l’ancien Kaufhof : à partir du plafond au-dessus du rez-de-chaussée, le bâtiment doit être entièrement démoli et remplacé par de nouveaux bâtiments de cinq étages, divisés par un atrium. La substance de base du parking existant sera conservée dans les étages, mais les accès seront positionnés à un nouvel endroit. Les deux derniers étages du parking seront transformés en centre de fitness. Grâce à ce grand projet – le volume d’investissement n’est pas encore connu – les investisseurs et la ville de Mülheim espèrent que le centre-ville retrouvera son attractivité.
Des tours de bureaux transformées en immeubles d’habitation
Les tours de bureaux qui perdent peu à peu leurs locataires affairés sont au moins aussi tristes que les grands magasins vides. Les employés des bureaux restants peuvent se réjouir du fait qu’il y a enfin suffisamment de places de parking et que personne ne doit plus attendre longtemps l’ascenseur. Mais il n’est pas bon pour les affaires de devoir accueillir les clients à un étage de bureaux à moitié vide, où la dernière rénovation remonte à des années. Et le visiteur a le sentiment angoissant que les meilleurs moments sont probablement déjà passés.
En tant qu’observateur naïf, on se demande pourquoi les tours de bureaux – généralement des immeubles vétustes des années 1970 situés en périphérie – ne sont pas transformées en appartements, compte tenu de la crise du logement qui sévit ? Pendant longtemps, la réponse standard a été : trop compliqué, trop cher. Il faudrait modifier les plans, poser de nouvelles conduites. Il suffit de penser à la complexité de l’installation de salles de bains et de cuisines partout. En comparaison avec les grands magasins, les immeubles de bureaux et les bâtiments administratifs sont relativement faciles à réaffecter. Il existe aujourd’hui un certain nombre d’investisseurs qui misent sur la transformation d’immeubles de bureaux vieillissants en immeubles d’habitation – et cela se ressent également sur les marchés immobiliers. A Francfort-sur-le-Main par exemple, traditionnellement le site immobilier allemand avec le taux de vacance de bureaux le plus élevé, le taux de vacance était de 11,8 pour cent à la fin du premier semestre selon les enquêtes de l’entreprise de conseil immobilier Colliers. Et donc, pour la première fois depuis dix ans, sous le seuil des douze pour cent. D’une part, parce qu’il y a moins de nouvelles constructions. Mais les changements d’affectation et les rénovations se font également sentir, explique-t-on chez Colliers.
Service des routes transformé en résidence universitaire
Un exemple de projet de reconversion est le “The Fizz Frankfurt Gallus”, qui sera inauguré début octobre : L’ancien service de l’ordre et de la voirie de la ville de Francfort, vieux de plus de 40 ans, est devenu une résidence étudiante de luxe. La maison comprend 381 appartements individuels meublés, plusieurs salles de séminaire, un “House Manager”, un “Lounge Area” avec un espace cuisine au rez-de-chaussée et une terrasse sur le toit avec vue sur la ligne d’horizon de Francfort. L’objet comprend également des places de stationnement pour vélos et voitures, un espace vert nouvellement aménagé et un total d’environ 1.300 mètres carrés de surfaces commerciales à louer. C’est la première fois que le maître d’ouvrage International Campus AG fait transformer un immeuble de bureaux en immeuble d’habitation. Le bâtiment de huit et onze étages a été ramené à l’état de gros œuvre, entièrement rénové et largement transformé. C’est le bureau d’architectes Magnus Kaminiarz & Cie de Francfort qui était responsable de la réaffectation.
Les projets de reconversion à Mülheim et dans le quartier Gallus de Francfort ne sont que deux exemples. Ailleurs aussi, les choses bougent : à Francfort-Niederrad, par exemple, la ville de bureaux se transforme peu à peu en un quartier mixte, notamment grâce à la reconversion d’immeubles de bureaux. Et à Bottrop, la société Divello Immobilien AG va transformer le bâtiment Karstadt du centre-ville en centre commercial.
Les investisseurs deviennent donc plus audacieux et s’attaquent désormais plus souvent à des projets de reconversion plus complexes – mais uniquement si les conditions générales sont favorables. Ainsi, dans une ville en pleine croissance comme Francfort, les chances sont toujours bonnes pour les bailleurs de logements. Mülheim an der Ruhr a un pouvoir d’achat par habitant supérieur à la moyenne, on peut donc s’attendre à ce que le nouveau quartier ne soit pas un échec. Les investisseurs peuvent donc espérer un rendement suffisant et les villes peuvent se réjouir de la réduction du nombre de logements vacants et de l’animation des centres-villes. Voilà à quoi ressemble une situation gagnant-gagnant.