Risque élevé, rendement faible
Potentiel, risques, rendement – les moteurs du secteur immobilier frappent d’autant plus fort dans les bâtiments existants. Ici, le marché des capitaux gonflé, là, l’agenda politique. Le développement de l’immobilier existant pourrait soulager le marché du logement en pénurie, le potentiel est là. Mais les risques croissants réduisent le rendement et découragent les investisseurs.
Nous avons besoin de 400 000 logements par an. 400 000 logements pour remédier à la pénurie de logements en Allemagne. Récemment, 285 000 unités de logement ont été construites, dont pas tout à fait la moitié sont des maisons individuelles ou des maisons à deux logements. Le cri de ralliement du secteur immobilier et d’une grande partie de la classe politique “Construisez ! Nouvelle construction !” ne suffit pas comme seule solution.
Des mesures supplémentaires sont nécessaires pour créer davantage de logements abordables. Construire dans l’existant, concrètement rénover, moderniser, transformer, réaffecter ou surélever des bâtiments existants, seraient d’autres possibilités. Mais aussi spontanément que l’appel à la construction de nouveaux bâtiments, le cri “Trop cher ! Pas calculable ! Trop de réglementations !” des investisseurs et des promoteurs immobiliers à propos de la construction dans l’existant.
Et effectivement, les arguments contre cette idée sont plus que suffisants. Dans le neuf, les matériaux de construction, les installations techniques, l’efficacité énergétique et l’équipement sont à la pointe du progrès, explique-t-on à l’un des grands promoteurs immobiliers allemands, Project Immobilien. L’entreprise a certes réalisé quelques biens immobiliers existants au cours de son histoire, mais elle se concentre principalement sur les nouvelles constructions pour les raisons susmentionnées.
Pour Project, les autres arguments contre l’immobilier existant sont les obligations liées à la protection des monuments historiques, raison pour laquelle la construction dans l’existant n’est que légèrement moins chère que la construction neuve. Et en fin de compte, les mesures nécessaires pour améliorer l’état de la structure du bâtiment, éliminer les éventuelles substances nocives ou mettre les rénovations énergétiques aux normes actuelles font grimper les coûts de construction. Cette somme d’impondérables fait que de tels projets sont difficiles à planifier.
Les promoteurs immobiliers cherchent à obtenir un rapport risque/rendement intéressant : peu de risques dans le développement et le meilleur rendement possible lors de la vente ou de la location. La plupart des promoteurs immobiliers sont convaincus que cela n’est que partiellement possible, voire impossible, pour les bâtiments existants.
Le plafonnement des loyers décourage les investisseurs
En fait, les coûts de construction ne cessent d’augmenter. Les facteurs de coûts sont des réglementations toujours plus strictes et la saturation du secteur de la construction. “Mais ceux qui pensent que la transformation d’anciens immeubles de bureaux en logements est beaucoup moins chère qu’une nouvelle construction se trompent”, explique Henning Hausmann, fondé de pouvoir et responsable des investissements chez Bauwert AG. “Ce sont surtout les vidanges et les transformations complètes qui coûtent cher. Une ‘due diligence’ détaillée avant l’achat d’un bâtiment existant est toujours nécessaire pour se prémunir contre les mauvaises surprises”.
Comme beaucoup d’autres, Bauwert AG a renoncé, au moins temporairement, au développement de biens immobiliers existants. L’entreprise est active à Berlin, où un autre obstacle est apparu : l’encadrement des loyers. “Pour que la construction dans l’existant puisse lutter contre la pénurie de logements, elle doit aussi être rentable. C’est le cas lorsque les investisseurs peuvent agir librement en tenant compte de solutions socialement acceptables”, explique Hausmann. “Mais le plafonnement des loyers empêche la transformation des logements de promettre un rendement suffisant, donc les investissements ne sont pas au rendez-vous”, résume Hausmann en évoquant le point de vue du secteur immobilier.
Pourtant, Bauwert a créé par le passé des logements tout à fait rentables en réaffectant des bâtiments existants. Un exemple marquant est l’ancien immeuble de bureaux “Thyssen Trade Center” à Düsseldorf, aujourd’hui connu sous le nom de “Living Circle”. Construit à l’origine pour l’utilisateur unique Thyssen, il n’a pas pu être reloué après son départ en tant qu’immeuble de bureaux. Le plan circulaire du bâtiment était un contre-argument. C’est précisément ce qui l’a rendu intéressant pour Bauwert. Hausmann : “Nous y avons vu l’opportunité de créer un ensemble d’habitations exceptionnel et attrayant. Sur le plan économique, un bâtiment d’une telle ambition architecturale ne serait plus réalisable aujourd’hui en tant que nouvelle construction”.
Les efforts ont été récompensés : le projet a reçu en 2018 le Prix allemand des maîtres d’ouvrage dans la catégorie “Réaffectation pour l’habitat”. Outre le plafonnement des loyers, la politique actuelle des taux d’intérêt sur le marché des capitaux rend la vie difficile aux promoteurs immobiliers. La capacité de rendement et la fixation des prix de l’immobilier existant s’en trouvent nettement compliquées.
Vous pouvez lire l’intégralité du texte dans le B1/2020 “La réaffectation comme gain”.